Bail commercial: comment procéder au changement total d’une activité (déspécialisation plénière d’un bail commercial)? - Avocat droit des affaires Versailles (78)

Le bénéficiaire d'un bail commercial qui désire changer totalement d'activité (déspécialisation plénière) à celle prévu aux termes de son bail commercial, doit respecter une procédure destinée à avertir et obtenir l'accord du bailleur.

Conditions

Le locataire qui souhaite exercer dans les lieux loués, aux termes d'un bail commercial, une ou plusieurs activités différentes de celles prévues à l'origine ne peut le faire qu'à condition que ce changement est justifié par:

- une conjoncture économique (par exemple la crise économique affectant sa branche d'activité)

- une organisation rationnelle de la distribution (l'intérêt à exercer une nouvelle activité par rapport aux commerces existants)

Par ailleurs, l'exercice de la nouvelle activité doit être compatible avec la destination, le caractère, la situation de l'immeuble ou de l'ensemble immobilier.

Procédure

Afin de pouvoir procéder au changement total son activité actuelle, prévue aux termes d'un bail commercial, le locataire doit notifier sa demande de changement:

-  au bailleur, et ce par acte extrajudiciaire (acte d'huissier), indiquant, à peine de nullité la nature de la nouvelle activité,

-  aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce exploité par le locataire, cette notification doit être également faite par acte extrajudiciaire (acte d'huissier).

Le bailleur dispose de 3 mois suivant la demande de son locataire, pour lui signifier, par acte d'huissier, son accord ou son refus d'un tel changement.

Passé ce délai, son silence vaut acceptation.

Effets de la déspécialisation plénière:

La déspécialisation plénière entraine les conséquences suivantes:

-  le bailleur peut demander une augmentation immédiate du loyer,

-  lors du renouvellement du bail, la déspécialisation plénière peut justifier le déplafonnement du bail commercial et sa fixation à la valeur locative

-  les droits des créanciers inscrits sur l'ancien fonds de commerce sont reportés sur le fonds de commerce transformé avec leur rang antérieur.

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